一、商業地產進入成熟期，面臨轉型需求
自改革開放以來，我國的商業地產經歷了 30 年的高速發展時期。商業地產不僅對我國整體的城市發展形象帶來了積極促進作用，也更為我國的投資者在尋找投資標的物時提供了很好的參考。商業地產的開發過程與住宅地產截然相反，住宅地產在達到預售許可后就可實現現金回流，滾動開發。而商業地產是一個現金流持續投入的過程，從項目開發到項目運營成熟再到可實現整體打包轉讓。隨著我國改革開放的逐步深入，大量資本在一段時間內開始迅速注入我國傳統商業地產業，這導致中國傳統商業地產業在短時間內有著快速提升，但正是短時間大量商業地產開發，其從發展至今，市場上的傳統商業地產需求已趨飽和，許多商業地產面臨轉型需求。
資料來源：觀研天下數據中心整理
從城鎮化來看，隨著我國城鎮化進一步提升，各類產業的配置得到充分滿足，在現有城鎮化放緩的節奏下，資產配置、產業分類也進一步放緩，就目前來看，商業地產的成長已趨于飽和，商業地產的發展將面臨運營等方面的考驗。
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根據觀研報告網發布的《中國商辦行業發展現狀分析與投資趨勢預測報告（2022-2029年）》顯示，前期大規模的開發導致商辦市場存量龐大，供過于求，一二線城市甲級寫字樓空置率高企；一線城市由于經濟發展成熟，企業引入和發展的活躍程度較高，激活市場需求，整體空置率低于二線城市；二線城市商辦市場處于高速建設期，大量項目入市面臨去化難題。
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二、開發紅利不再，商業地產尋求資產去化及增值路徑
隨著國內商業地產的快速發展，商辦市場已進入下半場，從重增量轉為重存量，存量資產運營迎來契機。
受疫情導致需求下滑，“三條紅線”和“房住不炒”等政策，房企資金受控，商辦資產的資本市場權益性融資受限，及自持存量積壓等因素影響，資產方對資產運營價值及資產退出的需求不斷增長。
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高溢價土地價格、優質土地少、高昂的財務費用等因素致使房地產開發企業開發利潤持續下降，從百強房企的凈利率來看，2017-2021年中國百強房企的凈利率均值年復合增長率為-8.9%，凈資產收益率均值年復合增長率為-11.7%。
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從產業聚集效應來看，TMT、金融及專業服務仍是寫字樓市場未來的主力需求行業產業聚集效應致使寫字樓的主要需求行業向核心區域集中，大量非核心區域商辦項目面臨空置問題，需要通過運營服務，解決去化問題。
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隨著商業地產需求下滑，導致存量資產規模龐大，面臨去化難題。2022年，中國甲級寫字樓市場將突破750萬平方米的新增供應，大批優質項目的入市將加劇市場競爭，推動空置率攀升，去化及租金繼續承壓，亟需資產運營進行升值。
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三、輕資產運營模式崛起，推動商辦運營發展
隨著供應放緩，租金、去化壓力增加，大量商辦物業亟需通過運營盤活價值，輕資產運營模式因輕重分離、服務內質及從資產運營增值中盈利的模式等原因，使得商辦運營市場需求快速增長。
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隨著信息時代的逐漸演化，可持續發展、以人為本、健康福祉等概念的興起，智能化、數字化及新科技等在持續影響、重塑房地產鏈條的同時，也為傳統的商辦運營模式帶來革新。
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中國商辦資產運營仍處于發展初期，面臨行業資源分散、未能形成聚合效應，以及資產證券化及退出機制尚待完善的問題。隨著落成物業量的增長，利益相關方資源稟賦的合理重分配，行業正逐漸從以基礎物業運營為主導的1.0時代演進至專業化的全周期托管運營，發展覆蓋項目“投融管退”的運營服務。
商辦資產運營迎來發展新周期
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演變周期 |
主要特征 |
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4.0 專業化的全周期托管運營 |
資產持有方關注項目開發、運營、退出的全生命周期價值 委托第三方對商辦資產進行投融管退的全方位服務 |
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3.0 從辦公場所衍生配套增值服務 |
基于辦公環境管理及招商管理的服務沉淀，為商辦項目及企業租戶提供品牌輸出及推廣服務 圍繞企業的辦公需求，提供配套設施及運營支撐的會員服務 |
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2.0 向招商租賃管理延伸 |
在基礎環境及設備維護的基礎上，將招商管理納入服務范疇 運營重心集中在租賃服務，實現去化目標 聯合辦公大量出現 |
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1.0 以基礎物業為主 |
商辦項目運營的重心局限于基礎的辦公環境管理工作，如日常的維修、養護和清潔等工作 |
資料來源：觀研天下數據中心整理（zppeng）
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